تاثیر نحوه طراحی مجتمعهای مسكونی در مدیریت بهره برداری

 

در سال های اخیر، تقاضا برای سكونت در مجتمع های مسكونی بزرگ افزایش یافته است، سرعت این افزایش، بسته به اندازه شهر و نرخ رشد جمعیت آن متفاوت است.

از خلاصه مقالات دومین گردهمایی فناوری در صنعت ساختمان و مسكن

بر گرفته از سایت وزارت مسکن و شهرسازی

در سال های اخیر، تقاضا برای سكونت در مجتمع های مسكونی بزرگ افزایش یافته است، سرعت این افزایش، بسته به اندازه شهر و نرخ رشد جمعیت آن متفاوت است.

در شهرهای كوچك و متوسط ، اغلب مجتمعهای مسكونی در اطراف شهرها، استقرار یافته اند. این مجموعه ها كه اغلب براساس ضوابط و مطالعات طرحهای آماده سازی طراحی شده اند، تعداد زیادی واحد مسكونی را شامل می شود كه در قالب تعدادی بلوك ساختمانی 3 تا 5 طبقه، برروی یك قطعه زمین بزرگ (بارعایت فواصل معینی از یكدیگر) احداث شده اند. در این اراضی، علیرغم وجود مجتمعهای مسكونی، ساختمانها كم ارتفاع می باشند و اقتصاد زمین، احداث بنای بلندمرتبه را توجیه نمی كند.

درمقابل در شهرهای بزرگ، لفظ مجتمع مسكونی، ساختمانهای بلند و پر واحد را در ذهن تداعی میكند و ارزش بالای زمین، احداث بنای كوتاه وكم طبقه را غیر اقتصادی و بدون صرفه ساخته است.

توان اقتصادی خانوار، فرهنگ، مدیریت ساخت و مدیریت بهره برداری، نقش موثری در تشویق خانوارها به سكونت در مجتمع های مسكونی دارد.

سهم گروههای مختلف درآمدی و اقشار مختلف اجتماعی در استفاده از مجتمعهای مسكونی یكسان نیست. در حالی كه در شهرهای بزرگ 10 درصد ساكنین این مجتمع ها را خانوارهای مرفه تشكیل میدهند. در شهرهای كوچك و متوسط ، هیچ خانوار مرفهی در آپارتمان زندگی نمی كند. البته ناگفته نماند كه در این شهرها هیچ خانوار كم درآمدی هم در مجتمع مسكونی زندگی نمی كند. این خانوارها سكونت در مسكن تك واحدی كوچك حاشیه یا مناطق ارزان شهر را برگزیده اند. سكونت در مجتمعهای مسكونی خاص گروههای میان درآمدی است كه در شهرهای مختلف دارای شدت و ضعف است.

آپارتمان نشینی در كشور، یكباره ایجاد نشده، بلكه نیاز به مسكن و محدودیت اراضی، شهرها و شهروندان را ناگزیر از طی این مسیر نموده و به قاموس همسایگی، عبارت فرهنگ آپارتمان نشینی و مدیریت آپارتمان و ... را نیز افزوده است.

مشكلات آپارتمان نشینی و اختلافات میان همسایگان معلول عوامل مختلف و متعددی است. عدم توافق ساكنین در نحوه استفاده از مشاعات، وجود سلایق، فرهنگها و اختلافات محسوس اجتماعی میان ساكنین، عدم وجود ضوابط و مقررات مدون برای طراحی، ساخت و بهره برداری از این مجتمعها،‌ عدم توجه ساكنین به رعایت حقوق همسایگان و عدم الزام ایشان به جبران خسارات احتمالی كه مسبب آن هستند، از جمله عواملی است كه سكونت در این مجتمعها را مشكل ساخته است.

به طور كلی عناصر عمده زیر در میزان اختلافات و یا توافقات میان ساكنین یك مجتمع نقش دارند كه توجه به آنها می تواند راهنمای طراحان و مدیران مجتمعها (در طول دوره بهره برداری) قرار گیرد :

1-
سابقه مدنی استفاده كننده و شهر محل استقرار مجتمع ازهمین نظر.

2-
گروه درآمدی مصرف كننده ها

3-
تعداد واحد مورد استفاده

4-
حضور و یا عدم حضور مصرف كننده به هنگام طراحی و ساخت

5-
در شرایط عدم شناخت ساكن آتی و یا تغییرات زیاد آنها

6-
واحدهای استیجاری بسیار كوچك دوره گذار خانوار كه به وسیله بخش عمومی احداث میشود.

7-
ویژگیهای عمومی منطقه مورد استقرار ازنظر موقعیت در شهر یا ارتباط با شهر و دسترسی به خدمات و تسهیلات عمومی منطقه.

مشكلات و مسائلی كه در طول روند بهره برداری از مجموعه های مسكونی برای ساكنین پیش
می آید، فارغ از نقصان مدیریت، ضوابط و قوانین نافذ و مدون و دیگر عواملی از این دست، به شكل ریشه ای تر به عللی بازمیگردد كه گاه در مرحله طراحی، ساخت و اجرای بنا قابل پیشگیری بوده و چه بسا رفع كامل آنها مقدور باشد.

لذا جلب توجه و الزام طراحان و سازندگان به رعایت خصوصیات كیفی و بعضا“ كمی استعدادهای فضایی مشاعات، عناصر و فضاهایی كه فراتر از حیطه خصوصی هر واحد، برحسن همجواری و همسایگی واحدها تاثیر می گذارند، می تواند بسیار موثر باشد، كه در این مطالعات آنها را مورد توجه قرار داده ایم و نتایج آن را به عنوان راهنمای طراحان و سازندگان به تفكیك انواع مجتمعهای مسكونی (به لحاظ درآمد ساكنین و تعداد واحدها) ارائه نموده ایم.

در پی دستیابی به هدف فوق با ارائه تعریفی از فضاهائی كه موجب همگرایی و یا واگرائی میشوند، دسته فضاها و عناصر را در قالب دو دسته كلی به بحث خواهیم گذارد.

1-
فضاهائی كه كاركرد اصلی آنها، به گونه ای است كه ممكن است موجب واگرائی و تشتت بین ساكنین شوند و كاركرد اصلی آنها، در جهت استقلال بخشیدن به واحدها بوده و یا مرتبتهای فضائی گذار از عرصه عمومی به خصوصی را تعریف و تسهیل می كنند و همچنین عناصری كه داتا“ تفكیكشان برای هر واحد الزام آور میباشد.

2-
فضاهائی موجب همگرایی هستند كه در جهت همسوكردن روابط واحدها و افزایش حسن همجواری ساكنین واحدهای همسایه موثر بوده و یا داتا“ عناصر و فعالیتهایی را در خود جای میدهند كه مشاركت ساكنین را در بهره برداری از آن الزام آور می نماید